银行责任前置的风险分担机制可借鉴？专家：现阶段商品房预售制只是需要“打补丁”

每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 

最近频发的打补丁烂尾楼话题令大众对商品房预售制的讨论越发激烈。

内地房地产行业的银行预售预售制度，自上世纪90年代从香港引进以来，责任制可专家制一直是前置房地产销售的主流模式，并催生了房地产行业黄金周期。风担机段商而现如今，险分现阶需随着各地陆续出现烂尾楼事件，品房引发了各界对预售制新的打补丁思考。

预售制的银行预售风险分担机制

从过往案例来看，预售制所产生的责任制可专家制合同纠纷，主要集中于两大类：其一，前置样板房和实际交付存在差异，风担机段商购房者无法“所见即所得”，险分现阶需购房者容易买到货不对板的品房产品；其二，一旦开发商出现了流动性危机，打补丁房子烂尾后，购房者或面临钱房两空的局面。

香港和内地都采用预售制度，为何鲜有听说香港房子出现烂尾的情况？

《每日经济新闻》记者梳理相关市场信息了解到，香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管，内地对于预售资金的监管，主要由银行和相关部门负责。

香港的房地产业遵循优胜劣汰竞争模式，业主向开发商支付的“楼花”款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，只有在开发商拿到承建商的承建证明后，律师行才可以把相应款项取出支付建筑费。

此外，香港烂尾楼较少的原因，在一定程度上或许也跟香港的风险分担机制有一定关系，在一定程度上将银行责任前置。

在香港，开发商要是想建房子，首先得拿到“楼花”，通常由提供建筑贷款的银行承办“楼花”按揭。银行需要对开发商情况进行了解，然后开发商将相关的资产抵押给银行。香港的监管制度规定开发商首先得向银行进行担保，确保自身有足够的资金完成建筑，才能获准发售“楼花”。

而在房屋未建成现房以前，银行是不需要介入按揭业务的，只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭，银行参与的时候，房子已经盖完了。

“预售制本身没问题，只是需要‘打补丁’”

“目前内地实施的预售制和香港相比，有两个显著差异，香港的预售制度只是客户缴纳少许订金，购房按揭贷款需要等到交房时才发放，项目建设主要依靠开发商贷款来完成。而内地在项目达到预售条件时银行就会发放按揭贷款。此外，香港预售制订金是交由买卖双方认可的律师楼来监管的，而内地是由地方政府住建部门监管。如此一来，香港的预售制度之下开发商既无法挪用购房者的资金，也无法挪用按揭贷款，即便不能交楼，也能保证订金的返还。”IPG中国首席经济学家柏文喜7月18日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

在柏文喜看来，在当前房地产市场供求关系已经实质性逆转的情况下，应逐步停止预售制并彻底转入现房销售。

在易居研究院智库中心发布的研究报告指出，导致各地烂尾楼出现的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工纠纷”、“房企自身出现债务问题和资金短缺”、“预售资金账户出现资金缺空或违规挪用”、“房企等待政府返还土地出让金或补助资金”。

而对于应对措施，该报告中指出，可以通过“规范预售许可资金监管内容，创新监管方法”和“设立共同账户，用于资金监管和调配”等缓解预售资金监管难的问题。

“客观而言，在我国商品房体系建立过程中，预售制确实起到了重要的积极作用，不仅加快了经济发展，同时也助推了我国房地产30年的繁荣，预售制带来最直接的效果，就是加快了开发商的资金周转效率，这也使得更多人在这些年住上了拥有独立产权的房子”，7月18日上午，合硕机构首席分析师郭毅通过微信向《每日经济新闻》记者表示，预售制度本身其实没问题，只是需要到了一个“打补丁”阶段。

郭毅提到，对开发商而言，十分有必要提高开发商自有资金比例，让真正有实力的开发商去开发房子。而对于预售资金监管，“楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款。预售资金全部进监管账户，并按照规定提取不被挪用”需要的是落实到执行阶段，如果这一屏障失效的话，势必会造成烂尾楼现象。

“既然现阶段商品房预售制到了‘打补丁’阶段，就十分有必要向一些制度成熟的地区学习预售制精髓，比如制定更加完善的预售资金管理体系、执行更严格的预售资金拨备制度等。”郭毅认为，比较直接的一个方式就是，预售资金的划转可以直接与项目进度挂钩，项目达到一定进度后，才能从里面划转一定比例的资金，且对于违规方可以设置明确的惩处措施。

最新评论