越秀地产土储和资金优势双加持，交银国际首予“买入”评级

6月23日，买入知名投行交银国际发表研究报告，越秀首次覆盖越秀地产股份有限公司（股份代号：00123.HK），地产并给予“买入”评级。土储交银国际在报告中指出，和资越秀地产当前股价水平处于一个很有吸引力的金优加持交切入点，预测2022年每股资产净值27.44港元，势双首予设定目标价为10.98港元，国际较当前股价上涨20.8%。评级此评级是买入交银国际对越秀地产充分利用国企竞争优势，以多元化低成本融资维持土地储备，越秀并持续获取市场份额的地产充分认可。 

双国企股东背景优势显著，土储融资成本低 

开启TOD全国化战略布局 

越秀地产拥有双国资背景优势，和资背靠广州越秀集团和广州地铁两大股东作为强劲背书，金优加持交通过优势资源互补，多元化低成本纳储，TOD模式全国化战略布局成效显著，释放出了更大的资源和发展空间。 

交银国际认为，越秀地产依托母公司越秀集团的支持，在大湾区长期建立了良好的声誉。融资方面，在大多数同行面临融资挑战的情况下，越秀地产对资金进行强化管理，使其在低成本融资的角度享有企业差异化竞争优势。2021年越秀地产于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%，平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。其中，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分別为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低。 

自2019年越秀地产引入广州地铁成为第二大股东后，双方展开深度合作。受益于广州丰富的TOD资源和TOD项目开发运营经验，越秀地产已经成为目前最大的TOD模式发展商之一。截至目前，越秀地产已拥有8个TOD项目，总建筑面积达442万方，占2021年年底土储总面积的16.3%。与此同时，2022年5月杭州地铁勾庄TOD项目的成功获得，也标志着越秀地产首个广东省外的TOD项目正式落地，进一步实现了向全国扩张TOD项目的重要战略，为越秀地产全国TOD项目的开发与运营打开了较为广阔的发展空间。 

“6+1”多元化增储模式 

助力低成本纳储 

长期受益于越秀集团和广州地铁的资源支持，越秀地产在行业内拥有多元的土地获取渠道，包含TOD、城市运营、国企合作、城市更新、收并购和产业勾地六种拿地方式，并且保持合理拿地成本，以公开市场竞拍项目做补充，形成了“6+1”多元化、特色化增储平台。 

2021年，越秀地产通过“6+1”增储平台分别于北京、广州、佛山、东莞、武汉、重庆、上海、苏州等18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米；大湾区新增16幅土地，新增土储442万平方米。其中新增土储约56%以多元化方式获取。交银国际认为，越秀地产多元化拿地模式可以有效减少对公开市场拍卖的依赖，使其能够以更合理的成本稳步增加土地储备，给未来企业发展和收入扩张奠定了坚实的基础。 

深耕湾区布局全国 

实现业绩稳健增长 

越秀地产长期深耕大湾区优势资源凸显，且在持续优化“1+4”全国战略布局。2021年，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，同比增10.5%，其中大湾区土地储备达到1491万平方米，占总土地储备约为55%；2021年内新进入了北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现了北上广深四大超一线城市的全覆盖，并不断扩大高能级城市的市场份额。 

越秀地产一半的土地储备均位于一线城市，其平均售价保持高于同业。凭借充足的可售资源和高平均售价，越秀地产在2016−2021年实现了30.6%的稳健合同销售复合年增长率。2022年，越秀地产可售资源约为2146亿元，预计整体去化率在58%左右。交银国际认为此数据展现了越秀地产拥有充足的可售资源，将为公司实现经营业绩稳健发展提供强有力的信心。 

此次报告可以看出，越秀地产融资优势显著，土储充裕，具备国企独特的竞争优势且发展潜力强劲，备受投资者认可。在行业集中度不断变化的格局下，越秀地产凭借国企优势资源、“6+1”多元化增储模式及TOD战略全国化发展成效的释放，未来将会给股东、投资者带来可观的收益回报，实现公司经营业绩的持续稳定增长。 

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