楼市“金九”核心城市成交稳中有升

本报记者 余燕明 北京报道

楼市“金九”的金九传统销售旺季，尽管受房地产下行周期影响，楼市2022年成色和热度不及过往年份火爆，核心但也并未彻底“爽约”。城市成交

根据诸葛找房数据研究中心提供的稳中数据，截至9月25日，有升北京、金九深圳、楼市东莞、核心苏州、城市成交南京、稳中青岛、有升杭州、金九佛山8个重点监测城市的楼市新建商品住宅成交量接近3.58万套，环比增长了16%。核心

这8个重点城市里，除南京、青岛以外，北京、苏州、佛山、东莞等其他几个城市的新建商品住宅成交量同比、环比均有上升。

“新房市场环比持续上升且涨幅扩大，同比降幅进一步收窄。一方面由于房地产利好政策持续释放和逐步落地，提高了市场预期。”诸葛找房数据研究中心一位分析师对《中国经营报》记者表示，“另一方面，进入楼市传统的‘金九’销售旺季，购房者的入市意愿和积极性在提升。”

其中在一线城市北京，截至9月25日的新建商品住宅成交量已经达到了6257套，环比增长了44%，同比增长了35%。今年8月，北京全市新建商品住宅成交量为5396套，环比增长了24%，进入9月份后涨幅进一步扩大。

在进入楼市传统的“金九”销售旺季之前，北京房企就加大了推盘力度，以增加新房市场供应量。今年8月，北京商品住宅新增供应量达到了7986套，环比上涨约287%；新增供应面积超过了89万平方米，环比上涨近168%。

克而瑞研究中心一位分析师9月下旬接受记者采访时表示，一线城市在“金九”销售旺季展现出较强的韧性，预计单月新建商品住宅累计成交面积将达到313万平方米，环比涨幅约为13%，同比涨幅约为16%。其中由于改善性需求相对坚挺，北京新房市场延续了复苏企稳的行情，预计在今年9月的新建商品住宅成交面积会达到79万平方米，环比增长37%。

供应、成交均有增长

今年9月，一线城市除了北京以外，上海、深圳的新房市场都在进一步修复上扬。

据克而瑞研究中心的监测数据，上海在“金九”销售旺季的新建商品住宅成交面积将达到114万平方米，虽然环比将有4%的回落，但与去年同期相比，则将大幅上涨68%。9月，上海新建商品住宅成交规模仍然处于高位水平，平均开盘去化率依旧保持在7成以上。

深圳楼市也同样迎来了阶段性放量。9月，深圳新建商品住宅成交面积预计将达到44万平方米，环比大幅增长了67%，同比涨幅约为16%，整体市场热度呈现小幅回升态势。

进入9月之前，上海、广州等一线城市开发商均加大了推盘力度，为抓住楼市传统销售旺季提前“备货”，以期提振销售行情。

尤其是上海，在今年7~8月迎来了新房供应高峰，已累计推出了五批次房源，创下近三年新高；今年7~8月，广州和深圳的商品住宅新增供应力度相比二季度有所减弱，但仍处于全国较高水平。

9月，一线城市推盘入市的积极性有增无减，继续保持了较高规模的新房供应量。上海单月新增供应规模再次创下了历史同期新高，广州预计新房供应面积接近上百万平方米，环比持平。今年第三季度，广州和深圳的新房供应规模预计分别突破200万平方米和100万平方米。

不仅是一线城市，二三线城市也在今年9月份迎来一波供应高峰。据克而瑞研究中心的数据，重点监测的23个二三线城市商品住宅新增供应面积预计会达到1168万平方米，环比增长23%。

值得注意的是，结合今年7~8月各城市商品住宅新增供应规模，房企的推盘计划在“金九”销售旺季更明显地向核心二三线城市倾斜。9月，核心二线及强三线城市商品住宅新增供应面积均有显著加推，其中杭州、合肥、长沙、佛山、青岛、常州等城市新房供应面积环比增幅均超过了30%。

在新建商品住宅成交量上，9月多个重点监测的二三线城市依然保持了较高的市场热度。其中天津、苏州在下调购房首付款比例等利好政策加持下，单月新房成交面积环比增长了7%、88%。

以苏州为例，9月初新房供应小幅放量，由于平江观棠、桃溪澜园、中建御璟峯等高端改善楼盘的集中网签，市场成交热度稳步回升。从销售去化情况来看，9月苏州楼盘整体去化率稳定在37%左右，与8月基本持平。但新房项目销售情况分化明显，其中万科颐和玲珑花园项目去化率高达100%。

9月，郑州、南宁、东莞、佛山、福州、厦门等重点监测的二三线城市新房成交面积预计环比分别上涨71%、60%、10%、6%、11%、36%。其中，东莞、佛山等大湾区城市新房市场上扬行情“蠢蠢欲动”，当月已出现环比小幅回升迹象；而福州的新房成交量环比增长主要由于公寓项目集中网签备案。

一位房企人士在接受记者采访时表示，“金九银十”是房地产市场传统销售旺季，今年整体上成色不足，但城市、区域、房企、楼盘的成交行情分化明显。从目前的市场情况来看，大部分开发商都在通过加大推盘力度、增加供应以减弱下行周期的影响，尽管无法企及往年的火爆行情，不过相比今年上半年已有好转回暖。

改善性需求热度不减

9月，北京、上海等核心城市新建商品住宅供应及成交行情出现大幅上扬，主要受益于相对坚挺的刚性和改善性需求提供了市场支撑。

8月，北京城建·天坛府项目（备案名为“望坛新苑”）、壹品兴创·御璟星城项目（备案名为“品创璟苑”）、北清橡树湾项目（备案名为“润清雅园”）、中海首开·湖光玖里项目（备案名为“玖峪家园”）、中海学仕里项目（备案名为“学仕苑”）在同一天内取得了预售许可。

其中，北京城建·天坛府项目销售均价达到了12.6万元/平方米，主推150平方米~280平方米大户型产品。据该项目对外发布的宣传信息，开盘加推当天一小时内销售额达到了56亿元。

壹品兴创·御璟星城项目销售均价约为6.6万元/平方米，主力户型包含了85平方米~137平方米的三居室及四居室。据该项目对外发布的宣传信息，首次开盘就实现了10亿元销售额。

北清橡树湾项目销售均价约为6万元/平方米，户型面积涵盖了从72平方米的两居室到106平方米的三居室。据该项目对外发布的宣传信息，9月中旬开盘当天，项目推出的478套房源被认购一空，成交金额达到了27.8亿元。

中海首开·湖光玖里项目同样是在9月中旬开盘，销售均价约为5.7万元/平方米，主力户型为115平方米~187平方米的三居室及四居室。据该项目对外发布的宣传信息，首次开盘销售额就达到了40.5亿元。

中海学仕里项目销售均价约为7.7万元/平方米，主力户型覆盖了从72平方米的两居室到115平方米的四居室。据该项目对外发布的宣传信息，首期开盘后的销售额就达到了15.7亿元。

“这几个楼盘受到追捧，反映了北京市场上旺盛的刚性和改善性需求。”上述这位房企人士告诉记者，“目前北京仍有超过一半的常住人口在住房条件上有较大的改善空间，尤其是刚需和刚性改善的购房需求基础庞大。”

克而瑞研究中心最新的调研结果显示，从北京楼市成交数据来看，可兼顾刚性和改善性需求的三居室是购房者的首选户型，前期意向调查及最终成交的占比都在4成以上。2021年，面积在110平方米以上的大户型产品是北京住宅市场上的成交主力，成交金额达到了2800亿元，占比约为58%。

“今年9月的楼市行情，实际上反映了房地产下行周期里筑底回升阶段的特征。市场整体虽处在底部，但局部已开始分化回升，环比涨幅上扬、同比降幅收窄，一线城市保持稳中有升，二三线城市轮动复苏。”这位房企人士分析称，“改善性需求会率先复苏，因此大户型、高总价的高端住宅行情相对坚挺。”

据克而瑞研究中心提供的数据，今年以来，核心城市的高端住宅行情韧性十足，尤其是深圳、南京、杭州、广州等城市顶级住宅市场成交依然坚挺。今年前5个月，在楼市成交整体低迷的行情下，深圳总价3000万元以上的高端住宅成交量达到了182套，同比翻番；单价10万元以上的高端住宅成交量高达2462套，同比增长了53%。

“楼市‘金九银十’的传统销售旺季，是房企必须抓住的销售节点。开发商在通过加大推盘力度、增加供应量提振销售行情的同时，还要注重把握市场需求，在供应端优化结构，更好地匹配消费者刚性和改善性需求，提高转化效率。”这位房企人士向记者表示。

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